Vlastníme byt v domě – aneb když se stará někdo jiný

Rady, názory, zajímavosti

Zkušenosti posledních dnů a týdnů a zejména dotazy týkající se této tématiky mne inspirovaly k napsání následujících řádků. V současné době jsou poměrně časté změny vlastníků domů, v případě družstev se pak hlavně jedná o změny vlastníků jednotlivých bytů, které jsou převáděny do vlastnictví dosavadním členům – nájemcům. Ne všichni vlastníci si přitom uvědomují, že uzavřením smlouvy o převodu jejich povinnosti nekončí, ale naopak nyní nastává ten čas, kdy je zapotřebí starat se o věci, o kterých neměli dříve ani tušení.

Správa domu

Důsledná společná péče všech spoluvlastníků o dům předpokládá navázání smluvních vztahů s dodavateli tepla, elektrické energie, plynu, vody, zajišťování běžné i havarijní údržby a oprav, provádění rekonstrukcí, servisu výtahů, společných antén, revize elektrických a plynových spotřebičů, zajištění odvozu odpadu, úklidu, pojištění domu a v neposlední řadě i administrativu spojenou s vedením účtů jednotlivých vlastníků, roční závěrkou a vyúčtováním záloh. To je neucelený výčet činností, které zákon spojuje s pojmem správa domu. S ohledem na důležitost těchto činností je zřejmé, že prvořadým úkolem plynoucím z vlastnictví bytového fondu je přijmout zásadní rozhodnutí o zajištění správy a provozu bytového fondu. Je to především rozhodnutí o organizační formě, způsobu, případně konkrétní osobě, která bude plnění povinností vlastníka bytového fondu ve stanoveném rozsahu zabezpečovat.

Správcovské firmy

I když je zákonnou povinností společenství vlastníků jednotek vykonávat správu, převážná většina z nich nemá se správou a provozem domů žádné zkušenosti. Z praxe je již známo, že nekvalitní správa může vlastníkům bytů nadělat spoustu starostí, a proto i společenství vlastníků jednotek – vědoma si této skutečnosti – zpravidla svěřují správu správcovské firmě. Takovou správcovskou firmou je i Stavební bytové družstvo Ocelář, které vykonává správu ve většině vzniklých společenství vlastníků jednotek. Není to však ve všech případech.

Některá společenství se rozhodnou správu svěřit jiným správcům. A právě zde je namístě uvést, že správcům naprosto rozdílných kvalit. Zatímco renomované firmy postupují v rámci výkonu správy způsobem, který je upraven zákonem o vlastnictví bytů a dalšími předpisy zabývajícími se touto problematikou, objevují se na trhu i tzv. „hochštapleři“, kteří o správě a zákonitostech v této oblasti působících nemají ani potuchy, natož nějaké zkušenosti s nimi. Vlastníkům jednotek slibují nižší odměnu správci, z níž není zřetelné, za jaké úkony a jak kvalitní výkon správy bude účtován. Například shromáždění vlastníků jednotek si schválí, že správu jim bude vykonávat jedinec, fyzická osoba, bez předem prokázaného oprávnění k výkonu této správy. Často se tyto osoby ohánějí různým živnostenským oprávněním, například na vedení účetnictví apod., tj oprávněním vztahujícím se maximálně na určitou část této činnosti, nikoliv ale na kompletní správu. A aby všeho nebylo dost málo, vlastníci posílají takovéto osobě na její účet své finanční prostředky, tedy příspěvky na správu domu. Myslíte, že to není možné? Ale ano, nepopisuji tady science fiction, nýbrž skutečnost, která se stala.

Jak postupovat?

Co udělat proto, aby se to nestalo právě vám? Je zapotřebí, aby jste si všichni, kdo jste vlastníky jednotek, nebo se na tento přechod teprve chystáte, pečlivě prostudovali zákon a dozvěděli jste se tak, jaká máte práva a povinnosti, a nenechali jste se uvedeným způsobem napálit. Když totiž družstvo jako jeden z vlastníků jednotek na takovémto domě odmítne způsob, který nejen že je přinejmenším podivný, ale zcela jistě zavánějící podvodným jednáním, je označeno za zkostnatělou byrokratickou organizaci, která se pouze brání konkurenci. Jako závěr z výše uvedeného vyplývá, že je tedy na nás všech, kdo vlastníme bytové jednotky v domech, v nichž je společenství vlastníků jednotek, jak se k problematice správy domu postavíme a jakých výsledků dosáhneme.

JUDr. Ivanka Halamová, ředitelka

7/2008 - Zpravodaj SBD Ocelář Kladno č. 7 - jaro 2008

Příloha: pdf zpravodaj7.pdf (450.98 kB)