Ptáme se za Vás

Na pomoc samosprávám

Na otázky redakce odpovídá vedoucího technického úseku SBD Ocelář, pan Petr Kučera.

Jaká je nová koncepce technického úseku pro nejbližší období?

V současné době se technický úsek setkává častěji s problémy, kdy byl panelový dům zateplen bez předchozí výměny oken a vznikají problémy v připojovacích spárách mezi oknem a zateplením ostění, nebo firma neodborně vymění stará dřevěná okna za nová plastová v zatepleném objektu. V uvedeném příkladu vám firma, která provedla zateplení, nemusí uznat reklamaci zatékání okolo starých nebo nových oken v zatepleném objektu z důvodů, že připojovací spára nebyla v souladu s platnou ČSN. Toto je jen jeden z mnoha příkladů, kdy vznikají problémy. Proto se technický úsek bude snažit připravovat investiční akce tak, aby tyto potíže nevznikaly a řešení bylo po technické stránce v souladu s platnými ČSN.

Jsme svědky modernizace a oprav panelových domů. Nejvíce se provádí výměna oken, vidíme zateplené a nové barevné fasády, někde přistoupili k výměně stoupaček. Poraďte, které práce upřednostnit a jak postupovat, aby renovace byla uvážená, abychom nedělali práci pro práci.

Nelze přesně říci, jaké práce se mají upřednostnit, neboť výměna jednotlivých konstrukčních prvků panelového domu by měla být prováděna na základě opotřebení. Ale zároveň platí, že výměna oken musí být provedena před zateplením (viz problém popsaný v odpovědi k předchozí otázce). V případě, že panelový dům má lodžie, měla by být současně se zateplením provedena rekonstrukce podlah lodžií – nové hydroizolace, dlažba, popř. výměna zábradlí. Při výměně stoupaček je nutné dát pozor, aby bylo vyměněno odvětrání kanalizace až nad střechu panelového domu. Další rekonstrukce, které v nejbližších letech čekají panelové domy, se týkají výtahů. Při rekonstrukcích lze postupovat buď formou komplexní výměny celého výtahu, nebo provádět postupně výměnu ucelených částí výtahu. Samozřejmě, že při rekonstrukci výtahu po částech vyjde tato výměna dráž než komplexní výměna celého výtahu najednou.

S rekonstrukcemi je spojena spousta technických požadavků, které jednotliví uživatelé a vlastníci bytových jednotek často neberou v potaz. A je to i tím, že spousta uživatelů a vlastníků bytových jednotek bere na vědomí pouze ten svůj prostor – BYT. Tím, že zavřou vchodové dveře do svého bytu a nepřipouštějí si, že existují ostatní společné prostory a konstrukční prvky panelového domu, nakonec řežou větev sami pod sebou. Do panelového domu se musí investovat komplexně. Když budete bydlet v rodinném domě, tak si také přeci opravu domu neuděláte jenom na půl. Nebo ano?

Hodně uživatelů a vlastníků bytových jednotek si provádí rekonstrukce bytu. Stavební firmu si uživatel vyhledá sám, něco se dělá i svépomocí. I když je stavba ohlášena, případně stavebním úřadem povolena, na co je třeba dát pozor, aby nebyli ohroženi ostatní spolubydlící v domě? Vyskytují se závažné problémy? A jaké?

Hodně uživatelů nebo vlastníků bytových jednotek si myslí, že co je uvnitř bytu, mohou rozbourat a předělat, jak se jim zlíbí. To ale není až tak pravda. V bytě je spousta společných konstrukčních a technických prvků jako společné rozvody televizní antény, elektrorozvody, otopná soustava, stoupačky SV, TUV, kanalizace a plynu, rozvody vzduchotechniky (pro odvětrání kuchyní a bytových jader) atd. Při rekonstrukci je zapotřebí dbát, aby tyto společné konstrukční a technické prvky nebyly dotčeny. V případě nutného zásahu do těchto společných konstrukčních a technických prvků je třeba dbát na to, aby případný zásah prováděla odborná firma s příslušným oprávněním.

V případě výměny oken za nová plastová je zapotřebí ošetřit připojovací spáru dle ČSN a také je nutné myslet na to, aby v případě budoucího zateplení panelového domu bylo možné nový parapet zasunout do drážky v plastovém profilu nového okna. Další otázka se týká meziokenních vložek, s dřevotřískou ze strany interiéru bytu, izolací a skleněnou výplní z exteriéru. Tyto vložky je zapotřebí vyměnit buď vyzděním, nebo existují již vyrobené, prefabrikované meziokenní vložky, které splňují jak požární normy, tak mají předepsané tepelné vlastnosti.

Také nastává problém, že uživatelé nebo vlastníci bytových jednotek provádějí rekonstrukce bytů ve večerních hodinách nebo o víkendech a tím obtěžují sousedy v panelovém domě.

Možná by družstevníky a vlastníky zajímalo, kolik domů ve vlastnictví SBD přistoupilo v loňském roce na rozsáhlejší opravy a jaké jsou celkové finanční náklady na tyto rekonstrukce za rok 2007? Můžete nás seznámit s plánem oprav pro rok 2008?

V roce 2007 proběhly výměny oken, zateplení pláště a střech panelových domů, generální opravy lodžií, výměny stoupaček SV, TUV, kanalizace, plynu a v jednom případě komplexní výměna výtahu. Ale žádný z objektů ve vlastnictví nebo správě SBD Ocelář nebyl rekonstruován komplexně celý. To ale neznamená, že by uživatelé a vlastníci bytových jednotek v panelových domech nechtěli komplexně rekonstruovat svůj dům. Od loňského roku se připravovaly komplexní rekonstrukce dvou panelových domů včetně dotací z programu Panel, které budou realizovány v současné době.

V roce 2007 dosáhla výše proinvestovaných finančních nákladů za opravy panelových domů v majetku nebo správě SBD Ocelář cca 80 mil. Kč.

V současné době jsou v přípravě komplexní rekonstrukce dvou panelových domů, kdy výše potřebných finančních nákladů jde do desítek miliónů korun. Tyto náklady budou kryty pomocí bankovních úvěrů a částečně naspořenými finančními prostředky z fondu oprav.

Chcete ještě něco našim družstevníkům sdělit?

Na závěr bych chtěl podotknout, že je nezbytné, aby každý uživatel a vlastník nahlížel na svou bytovou jednotku jako na jeden celek i s ostatními společnými prostorami a konstrukčními prvky domu. Komplexní opravou panelového domu se zároveň zhodnocuje a zvyšuje i tržní cena bytové jednotky.

V případě jakýchkoliv dotazů či problémů se bez ostychu obraťte na správu SBD Ocelář, ať už na technický nebo ekonomický úsek.

7/2008 - Zpravodaj SBD Ocelář Kladno č. 7 - jaro 2008

Příloha: pdf zpravodaj7.pdf (450.98 kB)