Byt družstevní a byt ve vlastnictví

Bydlení a paragrafy

Byt ve vlastnictví má stejnou charakteristiku jako vlastnictví jakékoliv jiné nemovitosti. Bytová jednotka, ale i alikvotní podíl na společných prostorách domu a pozemku je zapsán v katastru nemovitostí. Prodej této bytové jednotky či jakákoliv jiná dispozice s bytem vyžadují tomu odpovídající právní dokumenty. Například při prodeji bytu musí být zpracován znalecký posudek hodnoty bytu (je odvozena od hodnoty celého domu), kupní smlouva musí být úředně stvrzena notářem, musí být proveden zápis vlastnictví v katastru nemovitostí, musí být uhrazena daň z převodu nemovitostí. Musí být současně uhrazena i daň z příjmu jako rozdíl mezi prodejní a kupní cenou, pokud prodávající neměl v bytě bydliště déle než dva roky před datem prodeje.

Pro vlastníka bytu, který je po právní stránce zároveň spoluvlastníkem domu, je zákonem stanovena řada povinností. Pokud jsou v domě o minimálně 5 bytových jednotkách více než 3 jejich různí vlastníci, musí založit samostatný právní subjekt – tzv. společenství vlastníků. Pokud bylo původním vlastníkem budovy družstvo, vznikne toto společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl družstva se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Zvoleným členům výboru společenství pak vlastníci svěřují odpovědnost nejen za dům, ale i za jeho správu. Případné spory mezi vlastníky řeší soud.

Družstevní byt znamená jednodušší právní vztah. Tuto jednotku družstevník majetkově vkládá (složením členských podílů) do družstva. Tím se stává spolumajitelem, nebo lépe řečeno majetkovým podílníkem družstva a hodnota jeho bytu tvoří majetkový kapitál družstva. Družstvo zaručuje práva na užívání bytu a na veškeré právní dispozice s bytem v souladu se stanovami či doplňujícími normami, které jsou v družstvu schvalovány jeho členy, či které vyplývají z obchodního zákoníku. Vznik, přechod a převod členství řeší stanovy družstva.

K danému bytu má tedy člen družstva de facto stejná dispoziční práva, jako má vlastník bytu. Svá práva a povinnosti spojené s členstvím v družstvu může převést na jakoukoliv jinou fyzickou osobu. V praxi se pak hovoří o „prodeji družstevního bytu“ – přesněji se jedná o převod členských práv a povinností k družstevnímu bytu. Smrtí člena přechází jeho členství v družstvu na dědice, kterému připadl základní členský vklad a členský podíl. Pokud na základě rozhodnutí soudu je více dědiců, uzavře družstvo nájemní smlouvu k bytu pouze s jedním dědicem (popř. manželi), určeným dodatečnou dohodou dědiců nebo dodatečným rozhodnutím soudu. Členství v družstvu přechází i dnem vzniku nájmu družstevního bytu na základě dohody o výměně družstevního bytu. Převody členských práv družstvo neschvaluje, bere je na vědomí. Akt převodu je velmi jednoduchý, neboť nevyžaduje ani znalecký posudek hodnoty bytu, účast notáře, změnu v katastru nemovitostí apod. Odpadá daň z převodu nemovitostí.

Stejně jako byt ve vlastnictví může člen SBD svůj nevyužívaný byt pronajmout třetí osobě, přičemž souhlas družstva je většinou formalitou.

U družstevních bytů je mnohem jednodušší problém správy domu. Způsob zajištění správy domu, její kvalita a cena, jakož i rizika rozporů při rozhodování v domě jsou často při volbě způsobu privatizace domu nájemci bytů podceňovány. Pro další soužití v domě jsou však tyto aspekty významnější, než samotný právní vztah k bytu.

JUDr. Ivanka Halamová, ředitelka

4/2005 - Zpravodaj SBD Ocelář Kladno č. 4 - léto 2005

Příloha: pdf zpravodaj4.pdf (463.17 kB)