Pohled na zákon o vlastnictví bytů

Bydlení a paragrafy

Platnou právní úpravu vlastnictví bytů obsahuje zákon č. 72/1994 Sb. Zákon nabyl účinnosti v květnu 1994. Praktické zkušenosti s aplikací tohoto zákona v průběhu dalších let ukázaly řadu nedostatků přijaté úpravy – zákon nesplnil všeobecná očekávání, která byla s jeho přijetím spojována, některé požadavky ostatně ani splnit nemohl. I když zákon č. 72/1994 umožnil všem vlastníkům bytového fondu převádět byty do vlastnictví, nebylo záměrem, aby se tato forma vlastnictví stala rozhodující formou bydlení. Zákon byl od svého přijetí několikrát novelizován, neboť měl a má nadále nedostatky, které spočívají v nedůsledném vymezení forem správy a údržby společných částí domu včetně odpovědnosti za její výkon. Nedostatečně jsou řešeny i vztahy k zastavěným pozemkům. Některá ustanovení jsou zbytečně složitá a zvyšují administrativu s tím spojenou. Zákon tak zůstal v půli cesty, pokud se týká vymezení takové formy spoluvlastnictví, která zajistí reálný výkon spoluvlastnických práv, současně nutně znamenajících i jistá omezení výlučných práv vlastnických. Nebylo rovněž akceptováno, že by pro zajištění řádné správy a provozu domu s více byty měla vzniknout právnická osoba, jejímiž členy by se stávali vlastníci bytů. Funkce správce domu se ukázala jako velmi málo účinná.

Dalším podstatným nedostatkem zákona byla značná složitost a zbytečně administrativně náročný postup při vzniku vlastnictví jednotek (bytů, garáží) a spoluvlastnictví společných částí domu. Zcela nedostatečně zákon řešil otázky spojené s převodem vlastnictví k zastavěným pozemkům v případech, kdy vlastník domu nebyl totožný s vlastníkem pozemku. Na potřebu odstranění tohoto nedostatku se reagovalo až v roce 2000.

Společenství vlastníků jednotek

Nejvýznamnější změnou v roce 2000 však byla úprava společenství vlastníků jednotek (SVJ), které má od tohoto roku charakter právnické osoby vznikající za určitých podmínek přímo ze zákona. SVJ má jen taková práva a povinnosti, které jsou součástí jeho předmětu činnosti. Společenství může nabýt i majetek, avšak pouze v souvislosti se správou domu. SVJ vzniká pouze za splnění určitých předpokladů. Ze zákona se vychází z předpokladu, že do určitého počtu jednotek (bytů) a do určitého počtu spoluvlastnických podílů se zachová dosavadní přístup k určení správce. SVJ tedy nevznikne jako právnická osoba v domech se dvěma či čtyřmi jednotkami (byty). Jde o obecný princip. Ze zákona vyplývá pouze výjimka pro bytová družstva, kterým zákon určuje hranici 75 % rozhodných pro vznik SVJ. V praxi to znamená, že SVJ vznikne prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu.

SVJ jako právnická osoba

Na základě dalších poznatků z praxe vyplynula nutnost dopracovat ustanovení zákona o SVJ jakožto právnické osoby. Zápis SVJ do obchodního rejstříku měl neočekávaný dopad – SVJ, ačkoliv nebylo založeno za účelem podnikání, získalo povahu podnikatele. Z toho vyplynuly pro SVJ i další povinnosti, zejména v oblasti daňové a v účetnictví. Proto byl v roce 2001 zákon opět novelizován. Úpravy se dotkly zejména zápisu SVJ do zvláštního rejstříku společenství u soudu, způsobu účtování SVJ a jeho registrace u správce daní. Zvláštní rejstřík SVJ vedou od roku 2001 krajské soudy, SVJ má možnost volby soustavy účetnictví a tím změny i v povinnosti registrace SVJ u místně příslušného správce daně (daně z příjmu). Novelou byl zpřesněn předmět činnosti SVJ tak, že SVJ je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou domu. Bohužel ani v roce 2001 při projednávání novelizace zákona o vlastnictví bytů se z časových důvodů nepřistoupilo k řešení dalších problémů, mezi něž patří zejména úprava společného majetku SVJ a hospodaření s ním, včetně způsobu plánování a úhrady nákladů na údržbu a opravy společného majetku, zajišťování služeb poskytovaných s užíváním jednotek (bytů) a rozúčtování cen těchto služeb na jednotlivé vlastníky. Současně se objevila nutnost přijmout právní řešení v případech, kdy vlastníci jednotek (bytů, garáží) jsou nečinní a nestarají se o zabezpečení provozu a oprav společných částí domu.

Příprava nového zákona

V dalším období byly shromažďovány a vyhodnocovány poznatky z provádění zákona o vlastnictví a z jeho aplikace. Byla zpracována analýza nedořešených zásadních problémů a nedostatků. Z toho vyplynulo, že problematika vzniku vlastnictví jednotek je v zákoně nesystematicky roztroušena na několika místech a nenavazuje například na prohlášení vlastníka domu. Nejsou dostatečně upraveny smluvní typy, na základě kterých dochází k převodům vlastnictví. Některá ustanovení zákona je potřeba zpřesnit, například u zániku podílového spoluvlastnictví jednotky apod. Zákon také vůbec neupravuje soudní ochranu práva vlastníků jednotek. Dále se jeví jako potřebné řešit otázky spojené s rozhodováním SVJ, přijímáním usnesení a hlasováním, a to hlavně v případech, kdy je vyžadována kvalifikovaná většina hlasů nebo dokonce souhlas všech vlastníků. Po podrobném posouzení těchto problémů a nedostatků se dochází k závěru, že je nutné přijmout komplexní úpravu, a to v podobě nového zákona o vlastnictví bytů. V současné době je již návrh připravován a je snahou schválit jej v době co nejkratší.

JUDr. Ivanka Halamová, ředitelka

3/2004 - Zpravodaj SBD Ocelář Kladno č. 3 - podzim 2004

Příloha: pdf zpravodaj3.pdf (362.45 kB)